Mutuo a tasso fisso
Per quanto riguarda il calcolo rata mutuo a tasso fisso il procedimento è abbastanza semplice. Il mutuo a tasso fisso prevede infatti una rata costante durante tutto l'arco del finanziamento, indipendentemente dall'andamento dei mercati. L'unico fattore variabile è l'andamento dell'Irs, il tasso a cui questo tipo di mutui sono collegati, che viene quotato giornalmente e può variare sensibilmente dal momento in cui viene chiesto il finanziamento a quello in cui questo viene erogato. La maggior parte delle banche infatti per il calcolo della rata di rimborso fa riferimento al valore dell'irs medio del mese precedente alla stipula oppure al suo valore calcolato in un giorno prestabilito del mese precedente alla stipula. All'irs va inoltre aggiunto lo spread applicato dall'istituto di credito.
Mutuo a tasso variabile
Effettuare il calcolo rata mutuo di un finanziamento a tasso variabile è invece molto più complicato. I mutui a tasso variabile sono collegati al parametro Euribor, al quale viene aggiunto anche in questo caso uno spread. Se lo spread rimane fisso per tutto la durata del finanziamento, il tasso Euribor invece cambia di mese in mese e può comportare delle sensibili variazioni nella rata da pagare. Il tasso di interesse, va però calcolato esclusivamente sul capitale residuo da pagare, che ovviamente è inferiore con il passare del tempo. Questo meccanismo implica che degli aumenti sensibili dell'Euribor durante i primi anni del mutuo, quando il capitale residuo è ancora molto cospicuo, vanno ad impattare sulla rata in maniera molto più significativa rispetto ad aumenti dell'Euribor avvenuti nella fase finale del mutuo.
Variabile a rata costante e variabile con CAP
Vi sono poi altre tipologie di mutuo che sono una sorta di via di mezzo tra quelli a tasso fisso e quelli a tasso variabile.Ad esempio il mutuo variabile a rata costante è collegato all'Euribor come tutti i variabili, con ciò che ne consegue, ma per tutta la durata del finanziamento si paga sempre la stessa rata. A seconda dell'andamento dei tassi, ciò che andrà a cambiare sarà la durata, ovvero il numero delle rate aumenterà o diminuirà in base all'oscillazione dell'Euribor.Il mutuo variabile con CAP invece prevede l'applicazione di un tetto massimo al valore dell'Euribor, oltre il quale non si andranno ad applicare ulteriori interessi. In questo modo si è soggetti limitatamente alle oscillazioni dei mercati e si è sicuri che la nostra rata non salirà più di un limite prestabilito.A queste tipologie di mutui viene però solitamente applicato da parte delle banche uno spread più alto.
I parametri delle banche
Per la concessione di un mutuo, le banche si riferiscono ad alcuni parametri che possono differire anche leggermente da istituto ad istituto. Una linea comune è però quella che la rata del mutuo deve essere sostenibile per il mutuatario. In genere tale soglia di sostenibilità viene calcolata come un terzo del totale dei redditi del nucleo familiare: se per esempio due coniugi hanno un reddito netto annuo complessivo di 2100 euro al mese, allora la rata massima che è possibile pagare è di 700 euro. Se la rata dovesse eccedere tale valore, l'istituto rifiuterà il finanziamento o chiederà di allungarne la durata in modo da far scendere la rata. In alternativa si può inserire la figura del garante, che è un soggetto verso il quale la banca può rivalersi in caso di mancato pagamento di una o più rate.